حالة تطبيقية: مهدي، مشترٍ خيالي في القنيطرة، والقاعدة الجديدة لقانون المالية 2026

منذ فاتح يوليوز 2026، يضيف قانون المالية لسنة 2026 واجب تسجيل إضافيًا بنسبة 2% عندما يُؤدّى ثمن عقار نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم. وبالنسبة لشقة ثمنها 1.200.000 درهم، تتراوح الكلفة الإضافية بين 3.000 و24.000 درهم حسب الوعاء المعتمد (الجزء المؤدى نقدًا أو الثمن الإجمالي)، وهي مسألة يتعين على المديرية العامة للضرائب والموثّق الحسم فيها قبل التوقيع.

السياق (مثال توضيحي، شخصية خيالية)

مهدي شخصية خيالية. ويهدف هذا المثال التوضيحي، بأشخاص خياليين، إلى بيان أثر هذا التدبير الذي جاء به قانون المالية 2026 على عملية شراء عادية. وهو ليس شهادة ولا استشارة قانونية: فواجبات العقد الحقيقي يحتسبها الموثّق أو العدول وتصفّيها الإدارة.

مهدي، 38 سنة، أستاذ بالقنيطرة، يشتري من شخص ذاتي شقة مساحتها 95 م² في عمارة قديمة بوسط المدينة. وُقّع الوعد بالبيع في شتنبر 2026، ومن المقرر إبرام العقد النهائي في نونبر 2026، أي بعد فاتح يوليوز 2026.

شراء شقة بثمن 1.200.000 درهم، جزء منه دون وسيلة أداء قابلة للتتبّع

أما البائع، فيفضّل من جهته تسلّم جزء من الثمن نقدًا. ويتساءل مهدي عما سيغيّره ذلك بالنسبة إليه.

قواعد 2026 المطبَّقة

الهدف المعلن من هذا التدبير هو تتبّع المعاملات ومحاربة التصريح بأثمان أقل من الحقيقية. وهو يخص الأداءات المصرّح بها نقدًا: أما «النوار» غير المصرّح به فمسألة أخرى، غير قانونية، تُعرّض لتصحيح ضريبي ولغرامات أثقل بكثير.

ولتفاصيل هذا التدبير، راجع صفحتنا حول واجب 2% على الأداءات النقدية واللمحة الشاملة عن قانون المالية 2026.

الحساب خطوة بخطوة

1. واجبات التسجيل الأساسية: 1.200.000 × 4% = 48.000 درهم.
2. المحافظة العقارية (مرتبة الحجم): 1.200.000 × 1,5% = 18.000 درهم، إضافة إلى الرسوم الثابتة.
3. الجزء المؤدى نقدًا: 450.000 درهم، أي فوق عتبة 300.000 درهم: يُطبَّق الواجب الإضافي.
4. الواجب الإضافي بنسبة 2%، حسب ثلاث قراءات ممكنة للوعاء:

الواجبات الأساسية + الواجب الإضافي 2% (الوعاء يُرجى التأكد منه حسب المذكرة الدورية)

نقرأ أحيانًا أن الواجبات الأساسية تبلغ 6%: وبهذا السعر، ستصل إلى 72.000 درهم. لكن بالنسبة لشقة مبنية معدّة للسكن، يُطبَّق مبدئيًا سعر 4%؛ لذلك نعتمد 4% فيما يلي، مع ضرورة تأكيد ذلك من طرف الموثّق.

النتيجة بالأرقام

فارق الكلفة والممارسات الجيدة للأداء القابل للتتبّع

في القراءة الأوسع (الفرضية أ)، يكلّف أداء 450.000 درهم نقدًا مهدي 24.000 درهم إضافية، أي 5,3% من المبلغ المؤدى نقدًا. وحتى في القراءة الأضيق (الفرضية ج)، تبلغ الكلفة الإضافية 3.000 درهم، دون أي فائدة في المقابل.

لذلك يتخذ مهدي قرارًا بسيطًا: يودع مبلغ 450.000 درهم في البنك قبل التوقيع، ويؤدي الثمن كاملًا بتحويل بنكي وشيك بنكي. فيتجنب الواجب الإضافي، ويتوفر على إثبات أداء لا يقبل الجدل، ويؤمّن تسليم الأموال (دون نقل للسيولة). وقد يطلب منه البنك مصدر الأموال: فيُعدّ الوثائق المثبتة (ادخار عائلي، شهادات).

المبالغ الواردة في الجدول محسوبة على أساس الأسعار المذكورة؛ وسيتوقف المجموع الحقيقي على التصفية الرسمية، والرسوم الثابتة، وأتعاب الموثّق.

ما كان ينبغي فعله / الخيارات المتاحة

• الاستباق منذ الوعد بالبيع: التنصيص في الوعد بالبيع على أن الثمن سيُؤدّى بوسائل قابلة للتتبّع. فذلك يجنّب نقاشًا في اللحظة الأخيرة مع البائع.
• إيداع الادخار في البنك مسبقًا: فالإيداع قبل العقد ببضعة أسابيع يترك الوقت للرد على أسئلة البنك.
• مطالبة الموثّق بكشف مكتوب للواجبات قبل التوقيع، مع تحديد طريقة الأداء المقررة.
• تأكيد وعاء واجب 2% لدى المديرية العامة للضرائب أو الموثّق ما دامت الممارسة لم تستقر بعد.
• من جهة البائع، التذكير بأن الربح العقاري يُحتسب على أساس الثمن المصرّح به: راجع دليلنا حول الجبايات العقارية.
• تتبّع النصوص: فقد تأتي تعديلات محتملة مع قانون المالية الموالي (راجع مشروع قانون المالية 2027: التدابير المرتقبة).

أعد الحساب بأرقامك (أداة Kontabl)

يُعاد الحساب بثلاث عمليات ضرب: الثمن × السعر الأساسي، والجزء المؤدى نقدًا (إذا تجاوز 300.000 درهم) × 2% حسب الوعاء المؤكَّد، والثمن × سعر المحافظة العقارية. ولطرح سؤال حول وضعيتك (تاريخ العقد، نوع العقار، نظام البائع)، يجيب المساعد الجبائي بالذكاء الاصطناعي في Kontabl، المتاح في الفضاء الخاص بالمستخدم، استنادًا إلى قواعد 2026 مع ذكر مصادره؛ وأجوبته وسيلة مساعدة على الفهم ولا تُغني عن رأي الموثّق.

خلاصة

• منذ فاتح يوليوز 2026، يترتب على الأداء نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم واجب تسجيل إضافي بنسبة 2%.
• الوعاء (الثمن الإجمالي أو الجزء المؤدى نقدًا) يُرجى التأكد منه: فارق يتراوح بين 3.000 و24.000 درهم بالنسبة لعقار ثمنه 1.200.000 درهم.
• يخضع المسكن المبني مبدئيًا لسعر 4%؛ و6% هو السعر العام لعمليات نقل ملكية أخرى.
• الأداء القابل للتتبّع يلغي الكلفة الإضافية ويؤمّن المشتري.
• اطلب من الموثّق إعداد كشف مكتوب بالواجبات قبل التوقيع.